Съвпадащите данни от вътрешния и външния мониторинг върху ценността изявяват ролята на следните фактори с негативно въздействие върху нея:
- Антропогенни фактори: несъвършена юридическа защита; недостатъчно ефективни дейности за опазване на ценността; последици от урбанизационния процес – строителна и туристическа експанзия, свръх-концентрация на функции и човешки потоци, неустойчиво развитие на туризма; непоследователна устройствена дейност и политика; липса на пълна кадастрална готовност; несъвършена система за управление;
- Природни фактори – характеристики на атмосферния въздух (влажност, съдържание на соли, ветрова абразия), които увреждат градежи и елементи; инженерно-геоложки характеристики на земната основа, подложена на въздействието на естествената ерозия и морската абразия, климатични промени; възможни природни катастрофи и др.
В резултат се очертава следната проблемна ситуация в ценността и нейния териториален контекст:
От една страна, в ценността не са констатирани необратими нарушения, които биха могли да компрометират и поставят под съмнение нейната извънредна универсална стойност. Основанията за вписване на ценността през 1983 продължават да са валидни към базисната 2011 година. Това е потвърдено както от оценките на 35-та сесия на КСН и на Мисията на ЮНЕСКО/ИКОМОС, така и от проведения мониторинг в рамките на работата по ПОУ (2010-2011).
От друга страна, съществуват фактори и нарушения, които застрашават извънредната универсална стойност. Ако не бъдат преодолени и преустановени, те са в състояние да я поставят в опасност – прогноза, потвърдена и от Комитета за Световно наследство. В рамките на ПОУ нарушения от такъв характер са установени във водещите единични културни ценности (археологически обекти, средновековни църкви и образци на народната архитектура), в градския исторически пейзаж и в нематериалното наследство. ПОУ си поставя задачата да идентифицира тези нарушения с възможно най-голяма прецизност и обективност, за да бъдат определени адекватните мерки за преодоляване на установените проблеми.
С цел да бъде ясно идентифицирана проблемната ситуация, тя е представена и графично на СХЕМА № 9 Проблемна ситуация в ценността и в нейната буферна зона.
Схема 9: Старинен град Несебър – проблемна ситуация в ценността и в нейната буферна зона
В нея резултатите от оценката на състоянието на ценността са съпоставени с параметрите на нейната извънредна универсална стойност. Съпоставката показва липсата на драматични изменения или остри конфликти с извънредната универсална стойност на ценността. Заедно с това са идентифицирани определени проблемни обекти и територии:
- В ценността и в нейната охранителна зона съществуват нови, изградени след 1983, сгради, които са оценени като нехармонични и влизащи в определено противоречие с посочените характеристики на градския исторически пейзаж. Тези обекти са ясно идентифицирани в ПОУ.
- Съществуват сгради, които към 1983 са били културни ценности, но вече са загубили своята стойност – поради това юридическият им статут днес може да бъде оценен като неадекватен.
- Очертават се зони с нарушена кохезия на градската тъкан – най-често в територии с вторичен принос и по-рядко в територии с водещ принос за извънредната универсална стойност.
- Обособяват се зони с нарушен силует (по северния и по южния брегове) с неизявена стратификация (зоната на Гранична полиция) или с нарушен интегритет (археологическата зона източно от Портата).
- Изявени са нарушенията, нанесени от новото застрояване на част от охранителната/буферната зона на материка (периферните квартали източно от ул. „Зорница”) – неизбежен резултат от липсата на предписания за защита в зоната.
- Очертани са нарушените крайбрежни зони, нуждаещи се от хармонизация, особено по отношение на брегоукрепителните съоръжения.
- Означени са и традиционните пространства, нарушени от преместваеми търговски обекти и леки стационарни строежи.
По този начин, в ПОУ за пръв път са ясно идентифицирани и локализирани проблемите, които накърняват извънредната универсална стойност на ценността.
В заключение, проблемната ситуация засяга и трите основни направления на политиката по отношение на ценността: опазване, устойчиво използване и управление. Създава се представата, че през последните десетилетия Старинният град Несебър е бил разглеждан по-скоро като местна туристическа атракция, за която отговорност носят преди всичко местните власти и населението. Опазването на ценността не е представлявало в достатъчна степен държавен приоритет и национална кауза. Не са оценени достатъчно огромните имиджови и икономически ползи, които могат да бъдат извлечени от ценността при една адекватна политика.
Ако този подход към ценността не бъде преодолян, казусът „Старинен град Несебър” ще остане нерешим. Може да се предвиди, че ако посочените негативни процеси продължат и в бъдеще, извънредната универсална стойност на ценността ще бъде нарушена необратимо, с всички неизбежни последици от това.
Ето защо ПОУ предлага да бъде извършена постепенна, етапна промяна на политиката за опазване, използване и управление на ценността, за да бъде съхранена нейната извънредна универсална стойност, без това да става за сметка на благосъстоянието на местните жители. Планът третира ценността като световен и национален трезор, който ТРЯБВА да бъде опазен, за да се превърне в ресурс за устойчиво развитие и качество на живот. ПОУ формулира ясни цели и специфични задачи, като основа за дългосрочна и последователна стратегия за опазване, устойчиво използване и управление на ценността. Наред с това планът определя и програмира необходимите неотложни и краткосрочни дейности.