7. Устройствено развитие

Предложените от ПОУ насоки за устройствено развитие се основават на интегрирания подход към градския исторически пейзаж, лансиран в Препоръките на ЮНЕСКО, както и на приетия метод на интегрирана консервация. особено подходящи за територия, която представлява ценност на Световното наследство, а наред с това е част от жив град, както и от най-мощната в страната курортно–туристическа агломерация. ПОУ предлага следните насоки в тази област:

Осигуряване на единна рамка за регионално развитие

За да бъде преодоляна днешната противоречива и непоследователна устройствена политика на територията, ПОУ предлага следните мерки:

• съобразяване на всички документи за регионално развитие на национално, регионално, областно и местно равнища (по Закона за регионално развитие), както и на секторните стратегически и планови документи, засягащи ценността, с политиката за нейното опазване, използване и управление. Ролята на държавата в този процес ще бъде приоритетна.
• изготвяне на Интегриран план за градско възстановяване и развитие, който да подпомогне прилагането на оперативните програми на Европейския съюз за финансиране на проекти на територията на „Старинен град Несебър” и в неговата буферна зона;
• създаване на координирана система от устройствени планове на различни равнища, в която особено значение ще имат Общият устройствен план на общината  и Подробният устройствен план на ценността и нейната буферна зона. Координацията между плановете, според постановките на ПОУ, ще даде възможност да бъдат решени на по-високо териториално ниво проблемите, които са нерешими на нивото на ценността (например деконцентрацията на функции като паркиране, търговия, обслужване и др. в по-широк териториален контекст извън ценността);
• приложение на специализирани планове и схеми, доказали своята ефективност в международната практика – като предлагания Генерален консервационен план;
• реализиране на интегрирани инвестиционни инициативи, особено в приоритетни зони с публичен характер и обществена значимост, с цел постигане на комплексен краен резултат.

Изработване на Подробен устройствен план (ПУП-ПРЗ)

ПОУ препоръчва ПУП-ПРЗ да бъде изработен за пълния обхват на защитените територии, като бъде съобразен със следните насоки за устройствено развитие на тази територия (СХЕМА № 15: Насоки за устройствено развитие на ценността и нейната буферна зона):

Схема 15: Старинен град Несебър – насоки за устройствено развитие на ценността и нейната буферна зона

Устройствено развитие на ценността:

• пълно съобразяване с предложените режими за опазване и тяхното развитие чрез специфични правила и норми, в духа на изискванията на КСН за „четливи оперативни планове, стриктно регламентиращи строителството“ в територията на ценността;
• създаване на устройствена основа за развитие на функционалните системи на територията в съответствие с приетите от ПОУ насоки в тази област. В това отношение ПОУ препоръчва устройствена стратегия, която да преодолее сегашното задръстване на Старинния град с обекти на търговия, обслужване, транспорт, паркиране и др., което застрашава неговата извънредна универсална стойност. Това може да се постигне както чрез използване на вътрешните резерви на територията, така и чрез регулирано разтоварване на функции от ценността към буферната зона и от буферната зона към Новия град и общинската територия. Тази стратегия се потвърждава от добрите световни практики;
• определяне на зони за интегрирано планиране и комплексно обновяване в ценността, за които ще се извършва прецизна координация на всички предвидени дейности и инвестиционни инициативи (напр. археологически проучвания, консервация, обновяване на техническата инфраструктура, градски дизайн, озеленяване и др.) – като средство за постигане на комплексно качество на градската среда; те ще представляват пилотни модели на интегрирано опазване, използване и управление на ценността, със силно въздействие върху бъдещата устройствена дейност в нея. ПОУ предвижда това да са зоните по протежение на локалния културно-туристическия маршрут „Духовен път” от пилотен приложен продукт № 3 „Вяра в Несебър” – (например средата около църквите: „Св. Йоан Кръстител”, „Св. Параскева”, „Св. Архангели”), за да бъде постигнат бърз ефект върху развитието на културния туризъм в ценността.

Устройствено развитие на буферната зона:

• съобразяване с регламентираните режими за опазване на буферната зона,  с нейните нови граници и с предписанията;
• специално внимание върху устройството на приемната зона пред Портата, с цел бъдещото й хармонизиране в съответствие със значението на зоната за подхода към ценността и нейното информационно и транспортно обслужване;
• при устройството на пристанищните и търговските зони в районите на северното и южното пристанище, както и в района на пристанището в буферната зона на материка, да се осигури тяхното предназначение за: транспортна инфраструктура и търговско обслужване, заведения за хранене, публични градски прояви, обществено озеленяване. Трансформирането на зоните трябва да стане постепенно и етапно, паралелно с осигуряване на алтернативи за паркиране в буферни паркинги извън ценността. За целта ПОУ приема предложението на община Несебър, зоната на Северния паркинг да бъде третирана като „зона на сезонно етапно паркиране в озеленена среда”.
• съобразяване с препоръките на КСН за специален подход към крайбрежните територии на полуострова и провлака, които сега са в определена степен компрометирани. Предлага се крайбрежните територии да се развиват като спокойни, озеленени зони, които са съобразени с традиционния силует и контакт на ценността с морето и са оформени с приложение на съвременен дизайн за алеи, площадки, градско обзавеждане, художествено осветление и др.
• създаване на зона за експониране на археологически ценности в паркова среда в централната и северната части на буферната зона на материка, за изява на Некропола на Месемврия-Месамбрия-Несебър, свързан с Новия град чрез преходна зона на северозапад.

Управление на устройствената дейност

В съответствие с препоръките на 34-та и 35-та сесии на КСН за „въвеждане на временен мораториум върху строителството в буферната зона на ценността и в крайбрежните зони – преди приемането на юридическите предписания за подходяща и осезаема защита”, ПОУ предлага в периода до въвеждането на режимите и одобрението на ПУП-ПРЗ да бъде наложена, по реда на чл. 198 от ЗУТ, строителна забрана в защитените територии. Предвижда се за всеки нов проект в ценността и буферната зона да бъде прилагано задължително проучване на визуалното му въздействие върху извънредната универсална стойност на ценността по методиката на ИКОМОС, препоръчвана от КСН. За целта предвиденият тримерен модел на ценността ще бъде много полезен.

ПОУ препоръчва специален подход към законно изградените, но „неподходящи” сгради, оценени като нехармонични и противоречащи на извънредната универсална стойност на ценността. Важно е, че ПОУ ги идентифицира по ясен и недвусмислен начин, като обекти на серия от специализирани мерки, предвидени за целия период на действие на плана – постоянен мониторинг, хармонизиране, преустройство, редуциране на физическите им параметри и др.

Програмни дейности

ПОУ предлага изработването на ключовите устройствени планове (ОУПО, ПУП-ПРЗ) да бъде прието като приоритет на устройствената политика, засягаща ценността. За тази цел се предлага следното програмиране на дейностите:

• В рамките на Програма 2012 за неотложни действия се планират следните дейности: завършване на окончателния проект на ОУПО и стартиране на подготвителните работи по  ПУП-ПРЗ: изработване на задание, в пълно съответствие с ПОУ, и провеждане на процедурите за избор на изпълнител. ПОУ препоръчва изборът да стане чрез конкурс (по реда на Наредбата за конкурсите, ПМС № 75/2009). Препоръчва се в същия период да бъде наложена строителна забрана за цялата територия, обхваната от ПОУ.
• В рамките на Работната Програма 2013 с времеви график се предлага да бъде завършен, приет и одобрен  ПУП-ПРЗ и да бъде изработена план-схема за организацията на масовия обществен пътнически транспорт.
• През периода на Дългосрочната  Програма 2012-2032 е предвидено изработването на планове за устройство на озеленените зони, на археологическите паркове и др.